64. 选聘物业公司是不是必须公开招投标？

答：有人认为小区选聘物业公司必须采取公开招标方式，否则物业服务合同无效。也有人认为无需强制公开招标。笔者认为，选聘物业公司是否必须公开招投标，应依时间节点加以区分，不可一概而论。

在前期物业管理阶段，根据国务院《物业管理条例》第二十四条的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘。此为强制性规定，目的在于打破开发商与物业公司之间的利益捆绑，保护业主在收房之初的基本权益。如果建设单位违反该规定直接签订前期物业服务合同，将面临行政处罚，但合同本身未必当然无效，实务中需结合具体情况认定。

但是，在业主委员会依法成立之后，上述条例的规定为“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励通过招投标的方式选聘物业服务企业”，此为倡导性、引导性意见，并非强制性的效力性要求。业主大会作为最高权力机构，完全有权根据小区规模、物业服务复杂程度以及业主的实际意愿，自主决定是采用公开招标、邀请招标还是协议选聘的方式。无论是采用哪种方式，只要业主大会的表决程序符合《民法典》第二百七十八条的要求，所选聘的物业公司资质合规，签订的物业服务合同即为有效。因此，是否必须公开招标，关键看小区所处的阶段——前期管理阶段必须公开招标，业主委员会成立后则由业主大会自主决定，法律不作强制要求。