34. 出现了哪些情况业主委员会应当召开业主大会临时会议？

答：业主委员会成立之后，有时一年甚至数年也不召开一次业主大会会议。虽然实践中确实存在业主参与度不高、召开难度较大等客观困难，但遇到以下特殊情形时，业主委员会负有及时组织召开业主大会临时会议的法定职责，怠于履行将可能被追究责任。

第一，经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主提议，要求召开临时业主大会的。例如，部分业主联名要求讨论罢免现任业主委员会成员、修改议事规则、更换物业公司等重要事项，且符合双百分之二十门槛的，业主委员会即应当在法定或约定期限内启动临时会议召集程序，无正当理由不得拒绝。

第二，发生外墙脱落造成重大损失、电梯安全事故、消防设施严重故障等物业管理紧急情况，需要业主大会及时作出资金使用决定或授权采取应急措施的，业主委员会应当迅速召开临时会议，不可延误。

第三，区、县（市）房产主管部门或街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规或业主大会议事规则的约定，书面要求召开临时会议予以纠正的，业主委员会必须执行。

第四，法律、法规规定或管理规约、业主大会议事规则约定的其他应当召开临时会议的情形。例如，议事规则可以约定，经业主委员会半数以上委员提议，或物业服务企业因故撤出需要紧急选聘新物业的，应当召开临时会议。遇到上述情形，业主委员会若拖延不办，街道办可根据申请或依职权责令其限期召开，逾期仍不召开的，可由居委会或物业管理委员会代为组织召开。