1. 临时管理规约是谁制定的？

答：管理规约是小区生活的“宪法”，由业主大会制定，对全体业主具有约束力。但问题在于，在业主大会成立之前，也就是房屋刚刚开始销售甚至尚未销售的时候，小区还没有业主入住，更谈不上召开业主大会，这时候谁来制定小区的“临时宪法”呢？

答案很明确：由建设单位制定临时管理规约。根据相关规定，临时管理规约在房屋销售之前即应当制定完毕。此时房屋尚未出售，所有权完全归属于建设单位，在业主大会这一自治组织尚未诞生的真空期，只能由建设单位负责制定。但需要特别注意的是，建设单位虽有权制定临时管理规约，其内容却不能随意拟定，必须受到严格约束——应当参照市房产主管部门会同市民政部门发布的临时管理规约示范文本，不得侵害物业买受人的合法权益。

这意味着，临时管理规约不是开发商想怎么写就怎么写的。示范文本中通常包含了物业使用、维护、管理的基本规则，开发商只能在示范文本的框架内结合项目具体情况进行必要细化，而不能擅自增设对买受人不利的条款，比如赋予物业公司不合理的收费权、限制业主的基本权利等。如果临时管理规约中存在侵害买受人合法权益的条款，买受人有权主张该条款无效。同时，临时管理规约的内容必须作为商品房买卖合同的附件，让买受人在购房时充分知悉并接受，以此保障买受人的知情权和选择权。业主大会成立后制定的正式管理规约，将自动取代临时管理规约。