合同效力、费用性质与业主支付义务的司法认定

关键词：增值服务费、物业服务费、前期物业服务合同、合同效力、费用构成、服务瑕疵

一、案情简介

LF物业公司与湖北LY置业有限公司签订了《随州YY前期物业服务合同》及其补充协议，业主王某与LF物业公司同时签订了《前期物业服务协议》。LF物业公司自2022年5月21日起正式为随州YY小区提供物业服务。合同约定，物业服务费标准为高层住宅1.2元/月·平方米，增值服务费标准为高层住宅1元/月·平方米。业主王某为随州YY小区3幢2单元302室业主，物业建筑面积114.9平方米。

业主王某拖欠2023年6月20日至2023年10月26日期间的物业服务费与增值服务费，合计1063.04元。经LF物业公司多次催收，业主王某仍未缴纳。LF物业公司认为其逾期缴费行为已构成违约，遂提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1. 判令业主王某支付物业服务费579.84元、增值服务费483.2元；

2. 判令业主王某支付违约金62.93元（以1063.04元为基数，按每日万分之四标准，自2023年6月1日起暂计至2023年10月26日，直至实际付清之日止）；

3. 本案诉讼费用由业主王某承担。

二、争议焦点

1. 案涉《前期物业服务合同》、《补充协议》及《前期物业服务协议》是否无效？

2. 增值服务费的约定是否合法？

三、法律分析

（一）案涉合同合法有效，不存在法定无效情形

关于合同无效的认定，《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致其无效的除外；违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案所涉合同由物业公司与建设单位依法签订，业主王某亦自愿签署了《前期物业服务协议》，不存在上述法定无效情形。

同时，根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗。建设单位与LF物业公司均为依法成立的法人主体，具备完全民事行为能力，所签协议为双方真实意思表示，内容合法有效。依据《民法典》第五百零二条第一款，依法成立的合同自成立时生效。又据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，案涉合同及协议均合法有效。

（二）业主应按合同约定支付物业服务费与增值服务费

《民法典》第五百零九条规定，当事人应全面履行自身义务。案涉补充协议第三条明确约定，物业服务费为高层住宅1.2元/月·平方米，增值服务费为高层住宅1元/月·平方米。《前期物业服务协议》第十四条亦作出相同约定。业主王某对此收费标准充分知晓，LF物业公司已依约履行物业服务及增值服务义务，业主王某实际享受了相应服务，应按约定标准支付费用。其自2023年6月起拒绝缴纳增值服务费的行为，构成违约，除应补缴费用外，还应依协议第三十七条按应付金额每日万分之四的标准支付违约金。

（三）物业服务费与增值服务费属不同性质的独立费用

根据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业服务费用包干制由物业服务成本、法定税费及物业企业利润构成。物业服务成本通常包括：管理服务人员薪酬及福利费、共用部位及设施设备日常运维费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧、公众责任保险费用及经业主同意的其他费用。

《随州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十条亦对前期物业服务收费构成作出类似列举，并明确共用部位及设施设备的维修、更新、改造费用应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本。

从上述规定可见，法定的物业服务费针对的是全体业主共有部位、共用设施设备及公共环境卫生和秩序的维护成本。而增值服务费则是物业服务费之外，为满足业主特定需求而额外提供的服务所产生的费用，二者性质不同，增值服务费不属于物业服务成本的组成部分，应分别结算。

四、法院裁判要旨

法院经审理认为，案涉《前期物业服务合同》及其补充协议、《前期物业服务协议》均系各方真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有约束力。业主王某与LF物业公司应按合同约定全面履行义务。LF物业公司已为小区提供物业管理服务，业主王某应缴纳相应物业服务费用321.72元（计算方式：1.2元÷30天×114.9平方米×70天）。

关于增值服务费，合同虽有约定，但从双方提交的证据及庭审核实情况来看，LF物业公司提供的增值服务内容尚未达到合同约定标准。据此，法院酌定业主王某按50%的比例缴纳增值服务费，即134.05元（计算方式：1元÷30天×114.9平方米×70天×50%）。

关于违约金，因LF物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，法院对违约金的诉讼请求不予支持。

综上，法院判决业主王某于判决生效之日起五日内支付LF物业公司2023年6月21日至8月31日期间的物业服务费及增值服务费，合计455.77元。

五、同类案件法律风险防范

物业公司收取增值服务费引发的争议较为突出，业主委员会应积极采取措施予以应对：

1. 全面掌握合同内容：若建设单位在前期阶段签订了含增值服务费的合同，业委会成立后应尽快全面了解合同具体内容，掌握增值服务项目，并核实物业公司是否已按约提供服务及业主的满意度。

2. 及时召开业主大会：若业主对增值服务满意度普遍偏低、投诉较多，业委会应迅速组织召开业主大会，就增值服务的调整进行表决，寻求业主共同决策。

3. 强化沟通与监督：充分运用与物业公司的沟通渠道，对增值服务的质量、收费标准及具体服务内容提出明确要求。同时建立有效监督机制，定期评估与监督，包括实地检查、收集反馈、满意度调查，及时发现并解决问题。

4. 推动服务创新与个性化：鼓励物业公司开发符合业主需求的新服务项目，关注业主个性化需求，推动服务品质持续提升。

六、核心法律依据

· 《中华人民共和国民法典》 第三条（合法权益受保护）、第一百四十三条（民事法律行为有效要件）、第一百五十三条（无效情形）、第一百五十四条（恶意串通无效）、第五百零二条（合同生效时间）、第五百零九条（全面履行义务）、第九百三十九条（前期合同对业主的约束力）、第九百四十四条（业主支付物业费义务）

· 《物业管理条例》 第七条（业主义务）

· 《物业服务收费管理办法》 第十一条（物业服务成本构成）

作者：梁月军

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