服务对价、举证责任与费用性质的司法认定

关键词：地下车库、物业费、管理服务费、举证责任、重复收费、服务对价

一、案情简介

某小区坐落于市中心繁华路段，地下车库共三层，由某停车场管理公司全面承包经营管理。HZ物业公司认为，其对整个小区及地下空间提供了全面物业管理服务，停车场公司作为车位所有权人应按规定支付物业费。停车场公司则持异议，认为物业公司虽拥有管理权限，但几乎未曾对地下车库提供过实质性管理或服务，故拒绝缴纳。

HZ物业公司诉至法院，原要求停车场公司支付所管理的460个地下车位一年的物业服务费，标准为每车位每月100元，总计552000元。诉讼中物业公司变更诉讼请求，仅要求支付其中一个车位13个月的物业服务费，合计1300元。

一审法院判决支持物业公司诉讼请求。停车场公司不服，提起上诉。二审法院经审理改判，判令停车场公司按合同约定标准的70%支付物业服务费。

二、争议焦点

1. 物业公司是否对地下车位提供了相应的物业服务？

2. 本案举证责任如何分配？

三、法律分析

（一）合同履行的一般举证责任分配

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷中，主张合同关系成立并生效的一方，应对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方，应对引起合同关系变动的事实承担举证责任。当双方对合同是否履行发生争议时，负有履行义务的一方当事人承担举证责任，即应证明自己已按约履行义务。

（二）物业服务费的性质与涵盖范围

根据《物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。据此，物业服务费已包含对房屋及配套设施设备（含机械车库）的维修、养护、管理，以及区域内的环境卫生和秩序维护等服务内容。

（三）案涉物业服务合同的约定分析

物业公司提交的《物业服务合同》第五条第三款规定，物业费按业主所拥有房屋的建筑面积计算。此约定表明，设施设备费用已按房屋面积进行合理分摊，对车位的维修、养护及管理服务不再另行单独收取物业费。物业公司收取的物业管理费已全面涵盖上述服务内容，若再就车位单独收取物业费，则构成重复收费。且合同中并未提及“车位物业管理费”的特别约定。

合同第八条第2项约定“乙方向权属单位和租赁使用人收取100元/月的管理服务费”。经剖析，车位的物业服务费已按房屋建筑面积分摊，该条款所规定的费用应定性为管理服务费，而非物业费范畴。

（四）地方性法规对收费标准的规范

若物业公司意图对停车位征收物业服务费，须符合《CQS物价局关于对CQS城市物业管理服务收费实施办法》第八项规定，即对已购车位业主，若物管企业负责停车场公共设备设施维修养护、清扫保洁及车场管理服务，方可收取物业服务费。收费标准为：普通停车场每月30元至80元/车位，特级停车场每月50元至100元/车位。本案物业公司未能充分证明其服务内容符合上述要求。

（五）催交前置程序的缺失

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业须经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告合理期限内仍未交纳的，法院才予支持。物业公司未能履行书面催交程序，案件不应立案受理，已立案的应裁定驳回起诉。

综上，物业公司主张物业服务费在合同依据和法律依据上均存在缺失，亦未提供车位权属凭证作为事实支撑，其诉讼请求依据不足。

四、法院裁判要旨

（一）一审裁判

一审法院认为，《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同第八条结合上下文，每个车位每月100元即为未单独签订停车管理协议情况下的物业服务费收费标准。物业公司对共有部分和设施提供了物业服务，对停车场公司辩称未提供服务的意见不予采信。判决停车场公司按100元/月/车位标准支付物业服务费1300元。

（二）二审裁判

二审法院查明，小区地下产权车位共计310个，其中283个属于停车场公司所有，27个属于单个业主自有，地下车库由停车场公司进行商业经营管理。

二审法院认为，《物业服务合同》合法有效，物业服务范围包含地下车库部分，对全部类型业主及物业使用人均具约束力。停车场公司在合同期限内成为业主，即应受该合同约束。

关于费用标准，合同第八条第2项约定了停车场车位权属单位自行负责租售时，物业公司收取100元/月的管理服务费，停车场公司应受此约束。但物业公司举证仅证明其对消防、电梯等公共设施设备进行了维护管理，对于车库公共区域是否提供相应服务并未举证。且地下车库由停车场公司独立商业经营管理，故从实际情况出发，酌情确定停车场公司按合同约定标准的70%支付物业服务费，即910元（计算方式：1300元×70%）。

二审判决：变更一审判决，由停车场公司支付2016年3月至2017年3月物业服务费910元。

五、同类案件法律风险防范

针对地下车库物业费纠纷日益增多的现状，建议业主委员会妥善采取以下措施：

1. 审查合同约定内容：业委会成立后，应详细审查《物业服务合同》中关于地下车库管理的相关约定。一般而言，地上空间归全体业主共有，地下空间通常属投资者所有，若兼具人防性质则遵循“谁投资、谁受益”原则。地下空间权属除特别约定外，不归全体业主所有，业委会在涉及地下车库权益维权中不具备诉讼主体资格，应由受侵害业主直接主张权利。审查中如发现合同约定与法律法规不符，应建议物业公司签订补充合同，就地下车库特殊管理事项进行详尽约定。

2. 征求业主意见并另签协议：针对地下车库管理，先征求对地下车库享有所有权和使用权的业主意见，由该部分业主与物业公司签订地下车库管理协议，或授权业委会“代表”该部分业主签订协议。须注意，一旦发生诉讼，原告应为对地下车库享有所有权和使用权的业主，而非业委会。

3. 加强监督与沟通：物业公司应定期向业委会汇报地下车库管理情况，业委会可定期组织服务评估与考核，确保服务质量符合合同约定和法规要求，对存在的问题及时提出整改要求并督促改正。

六、核心法律依据

· 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条（全面履行义务与诚信原则）

· 《物业管理条例》 第二条（物业管理定义）、第七条（业主义务）

· 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条（合同纠纷举证责任分配）

· 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条（催交程序及业主抗辩）

作者：梁月军

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