业主共同决定权与程序合法性的司法认定

关键词：物业服务合同、不定期合同、合同解除、业主大会、表决票、物业管理委员会、程序合法性

一、 案件基本事实与程序脉络

2020年8月27日，A物业公司与某小区第四届业主委员会签署《物业服务合同》，约定服务期限三年，至2022年8月26日届满。2022年4月，第四届业主委员会因成员人数不足法定要求而解散。为保障小区物业管理的正常运转，所属街道办事处依法组建了物业管理委员会（下称“物管会”）。

合同期限届满前，物管会曾组织召开业主大会讨论续聘事宜，但因故未能完成。此后，A物业公司依据事实服务关系继续在小区提供物业服务，双方形成不定期物业服务合同关系。

2023年6月，基于业主的反馈与投诉，物管会决定再次召开业主大会会议，就若干重大事项提交全体业主表决。本次会议投票时间为2023年9月4日至9月27日，核心议题包括：

1. 是否同意被业主大会解聘或续聘未通过的物业服务企业（含其关联企业），十年内不得参与本小区物业选聘活动；

2. 是否同意解除与A物业公司的不定期物业服务合同；

3. 是否同意依据《物业服务企业选聘方案（草案）》及合同主要内容（草案）公开选聘新的物业服务企业。

小区拥有投票权的业主总人数为5192人，本次会议实际发放表决票3565张，回收3053张，未回收票512张。在“是否同意解除A物业公司不定期物业服务合同”议题上，统计结果为：同意票2181票，反对票155票，弃权票210票，要求随多数意见的507票。依据小区《业主大会议事规则》中“未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票”的规定，同意解除合同的业主人数和面积占比分别达到89.76%和90.68%，该议题获得通过。

2023年10月30日，物管会执行业主大会决议，向A物业公司发出《物业服务合同解除通知》，明确合同于2023年12月30日解除。A物业公司对此提出异议，核心争点为：512张已送达但未回收的表决票不应被计入多数票。据此，A物业公司诉至法院，请求确认该解除通知无效。

二、 核心法律争议焦点

本案的审理主要围绕两个争议焦点展开：

1. 表决票认定争议：512张已送达但未在规定时间内回收的表决票，能否依照小区《业主大会议事规则》计入已表决的多数票？

2. 合同解除效力争议：物管会发出的《物业服务合同解除通知》是否合法有效？这涉及业主大会程序、不定期合同解除权、续聘前置程序等多个子问题。

三、 代理意见与法理分析（笔者系物管会代理律师）

针对原告的诉讼请求，主要从以下几个方面提出抗辩：

（一）关于512张未回收表决票计入多数票的合法合规性分析

该操作具有充分的法律与契约依据。

首先，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条明确，未参与表决业主的投票权数如何计入，可由管理规约或业主大会议事规则规定。这为业主自治留下了空间。

其次，本案小区现行有效的《业主大会议事规则》第五条第（二）项第6点清晰载明：“在规定时间内，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。”该规则是全体业主的共同意志和自治契约，对全体业主具有约束力。将512张未回收票计入多数票，是严格执行议事规则的行为，与上位法原则并不冲突，故处理方式合法合规。

（二）关于《物业服务合同解除通知》效力的综合分析

该解除通知合法有效，理由如下：

1. 业主大会召开程序合法：物管会从筹备、公告、送达表决票（采用上门、电话、网络等多种方式），到公开唱票，均依法合规。唱票环节更邀请了区住建局、街道办、社区居委会、法务人员及业主代表等全程监督，保障了程序的严肃性和公正性。

2. 业主大会表决结果合法：议题二“解除与A物业公司的不定期物业服务合同”以89.76%的业主人数和90.68%的专有部分面积占比获得通过，符合《民法典》第二百七十八条关于业主共同决定事项的表决要求。

3. 无需履行续聘前置程序：A物业公司主张应优先协商续聘，但《HZ市物业管理条例》第四十九条第四款规定的续聘协商程序，其适用前提是“合同期限届满前”。案涉合同已于2022年8月25日到期，此后双方处于不定期合同状态长达一年，与“期满前协商”的情形不符。

4. 依法行使不定期合同随时解除权：

   · 据《民法典》第九百四十八条第一款，合同期满后，业主未作续聘或另聘决定，物业服务人继续服务的，原合同转为不定期合同。

   · 据该条第二款，对于不定期合同，当事人可随时解除，但应提前六十日书面通知。物管会于2023年10月30日发函，通知于2023年12月30日解除，完全合规。

5. A物业公司的行为违反诚实信用原则：A物业公司曾于2023年10月9日向物管会发出《工作联系函》，主动表明终止不定期服务关系并拟参与新物业选聘。此举表明其已有解除合同之意。其后又起诉否定物管会解除函效力，其诉讼行为前后矛盾，有违公平诚信原则。

综上，物管会执行业主大会决议发出解除通知，实体权利来源正当，程序合法，应为有效。

四、 法院裁判要旨与判决结果

法院经审理，全面支持了物管会的抗辩理由，判决驳回A物业公司的全部诉讼请求。裁判理由要点如下：

1. 关于不定期合同的解除权：法院认定，双方在合同期满后形成不定期物业服务关系。物管会通过执行业主大会决定的形式发送解除通知，已获全体业主授权，有权代表业主解除合同，该解除行为符合法律规定。

2. 关于512张未回收票的认定：

   · 程序无瑕疵：物管会在会前公告已明确提示未投票的后果，无证据证明投票程序存在明显瑕疵。

   · 议事规则有效：小区议事规则关于“未投票计入多数票”的条款，是业主自治的体现，对全体业主具约束力。该条款不违背法律、法规的强制性规定。即使规则部分内容与某些法律精神存在争议，但其本身载明“与法律法规相抵触的条款无效，不影响其他条款效力”，而本案所涉条款并无法律、法规明确禁止。故将512张票计入多数票符合小区议事规则。

3. 关于选续聘程序争议：A物业公司主张物管会违反《HZ市物业管理条例》关于续聘协商的规定，法院未予采信。理由为，A物业公司人员曾参加“物业续选聘工作推进会”，且其发出的《工作联系函》已自愿解除服务关系并要求参加选聘，以实际行为表明续聘协商已无必要。

五、 类案法律风险防范：“三个不能错，一个不能忘”

为有效防范此类纠纷的法律风险，业主委员会/物管会应恪守以下操作原则：

1. 解除主体不能错：解除合同必须由业主大会共同决定，业委会/物管会仅为执行机构，不得单方决策。

2. 解除程序不能错：不仅表决结果需满足《民法典》规定的比例，业主大会的召集、表决、计票、公告全流程均需严格依照法定程序及小区议事规则。

3. 解除通知不能错：必须采用书面形式，内容应明确解除所依据的业主大会决议和具体日期，关键信息不可遗漏。范本应含：标题（解除函/通知）、决议内容与时间、合同具体解除日。

4. 送达证据不能忘：务必留存送达的证据。强烈建议通过邮政EMS快递寄送，并在快递面单的品名处明确、具体地标注“解除《XX小区物业服务合同》通知函”，以形成牢固的证据链。

六、 核心法律依据

· 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条（民事法律行为无效情形）、第二百七十八条（业主共同决定事项及表决比例）、第九百四十六条（业主解聘权）、第九百四十八条（不定期物业服务合同的成立与解除）

· 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条（举证责任）

· 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条（举证不能的后果）

作者：梁月军

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