案由：侵权责任纠纷

代理方：被告（物业公司）

代理律师：浙江卓特律师事务所 梁月军、徐飞律师

案件结果：✅ 胜诉（驳回原告全部诉讼请求）

一、案情简介

YJY小区第四届业委会诉称，小区地下车库规划车位288个已全部售予业主。然而，物业公司在未经业委会监管、业主大会表决及相关部门审批的情况下，占用车库通道、风机通风口、水泵、单元出口、汽车坡道附近等区域，私划13个非标车位并以"租赁车位"名义出租获利，且该部分收入未列入小区公共收入及审计范围。

业委会认为，房产公司虽为初始投资者，但已于2008年完成项目整体移交，十余年来未对地下车库主张权利，也未履行维护义务或分摊成本。私划车位占用公共走道、单元出入口等区域，属于公共配套和共用部位，应为全体业主共有。物业公司长期将地下车库维护成本全部由全体业主承担，根据《民法典》第278条、第282条及《物业管理条例》第49条、第54条，两被告无权改变共有部分用途并谋取商业利益，请求法院确认私划车位所占区域为公建配套场地、物业公司停止侵权并移交经营管理资料，同时移交租金收益暂计80万元。

二、争议焦点

1. 业委会是否具备诉讼主体资格？

2. 涉案13个非规划车位所属地下空间是否属于全体业主共有？

三、裁判要旨

法院经审理认定：

关于诉讼主体资格。 YJY业委会系业主大会选举产生并依法备案的组织，小区《业主大会议事规则》明确业委会为执行机构，对侵犯业主共同权益、小区公共利益的行为履行以业委会名义提起民事诉讼的职责。业委会提起本案诉讼系经全体业主概括性授权，具备诉讼主体资格。

关于地下空间权属。 案涉非规划车位位于地下空间。在建设用地使用权可分层利用的制度下，地下空间使用权可与业主土地使用权相分离，业主不因购买商品房而自然取得地下空间使用权。案涉地下空间系建设单位BJ开发公司投资建设，无证据证明其占用了业主共有的道路或其他场地，亦无证据证明建设费用摊入业主专有或共有部分的建筑成本。此外，BJ公司在《商品房买卖合同》中已明确建造成本未计入房价，属于出卖人自留物业，出卖人有权有偿转让或出租。

关于收益归属。 依据《人民防空法》第5条"人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有"及《城市地下空间开发利用管理规定》第25条"谁投资、谁所有、谁受益、谁维护"原则，投资建设方依法享有地下空间的使用权与收益权。业委会主张非规划车位所属地下空间归全体业主共有，依据不足。

四、案例解析

本案是近年来业主委员会就地下空间权属及经营性收益提起诉讼的典型案例。核心启示在于：地下车位权属认定须严格依据"谁投资、谁受益"原则及土地分层利用制度，不能仅以车位位于小区物理范围内即推定归业主共有。业委会在提起此类诉讼前，应先行核查地下空间的规划性质、建设成本分摊情况及购房合同约定，否则将面临败诉风险。

五、类案风险防范建议

1. 确保诉讼授权完备。 业委会提起经营性收益或地下车库归属诉讼前，须确保已获业主大会明确授权。如《业主大会议事规则》已有概括性授权条款，可降低主体资格被质疑的风险。

2. 诉前完成关键证据固定。 对经营性收益相关合同及收费票据应在诉前完成固定；对地下车位权属争议，须查明建造成本是否已分摊至商品房房价，否则将承担举证不能的法律后果。

3. 尝试调解前置。 诉讼前可先行与开发商或物业公司协商调解，避免诉讼成本与时间消耗。

4. 保持与业主的沟通。 诉讼过程中定期向业主报告进展，听取意见，增强业委会执行力与公信力。

六、关联法条

· 《民法典》第275条

· 《民法典》第345条

· 《人民防空法》第5条

· 《城市地下空间开发利用管理规定》第25条

· 《民事诉讼法》第67条

作者：梁月军

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